Bausachverständiger Jens Lakeberg

"Den Ärger hätten Sie sich sparen können..."

Leistungen 

1. ) Baubegleitende Qualitätskontrollen

Begleitende Bauausführung
Begleitung Bauausführung.pdf (71.65KB)
Begleitende Bauausführung
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Unter baubegleitende Qualitätskontrollen, auch Bau - Controlling genannt, versteht man die Koordinierung und Überprüfung der verschiedenen Arbeitsabläufe der einzelnen Gewerke eines Gebäudes und die Gemeinsamen Abnahmen.

Ziel der externen Bauleitung

Eine externe Bauleitung rechnet sich nicht nur wirtschaftlich für jeden Bauherrn und Bauunternehmer sondern sorgt für einen hohen Qualitätsstandard an Ihrem Bauvorhaben und federt alle unangenehmen Dinge mit Handwerkern, Bauträgern und Behörden ab.

Ziel der baubegleitenden, bautechnischen Bauleitung ist es, ein Normgerechtes, mangel- und schadensfreies Bauwerk zu realisieren, langwierige Streitigkeiten und kostenintensive Bauprozesse zu vermeiden und den Einzugstermin auch entsprechend einzuhalten. Baumängel wie unzulässige Rissbildungen, Schimmelpilze, Mängel im Wärmeschutz, Wasserschäden, erhöhte Baufeuchte und sonstige Bauschäden werden durch den Bausachverständigen so vermieden.

In der Ausführungsphase von Bauvorhaben besteht seitens der Bauherrenschaft häufig der Wunsch, die Qualität der Bauleistungen von einem unabhängigen Sachverständigen überwachen zu lassen.

 

Durch meine langjährigen Erfahrung und meiner bautechnischen, baustofflichen und statisch- konstruktiven Kompetenz ist es möglich, dass bereits während der Bauphase das Vorhandensein von Ausführungsfehlern, Mängeln, Abweichungen von den Regeln der Technik und von den planerischen Vorgaben in einzelnen Gewerken erkannt, gestoppt und sofort beseitigt werden.

Die Baustellen werden hierzu in regelmäßigen Zeitabständen durch den jeweiligen Baufortschritt begangen und je nach Wunsch selbstständig oder gemeinsam mit Vertretern des Bauherren oder der Bauleitung begutachtet und protokolliert.

 

Die Bauherren, die Bauleitung sowie die ausführenden Firmen können mit Hilfe der von mir zeitnah zur Verfügung gestellten Ergebnisse der Baustellenbegehungen umgehend auf die vorhandene Situation reagieren, so dass Folgeprobleme, wie das Entstehen (von sogenannter) verdeckter Mängel, Bauschädigungen oder der zeitliche Verzug von nachfolgenden Bauleistungen – und vor allem Kosten vermieden werden.

 

Sachverständigengutachten

 

Sie haben einen Bauschaden und wollen fachlichen Rat einholen oder brauchen ein privates Gutachten? Sie sind sich unsicher, wie Sie vorgehen sollen?

Wenn Sie ein Gutachten für Ihre Versicherung brauchen, klären Sie vorher ab, ob ein von Ihnen in Auftrag gegebenes Gutachten auch anerkannt wird. Viele Versicherungen haben eigene Sachverständige oder arbeiten regelmäßig mit bestimmten freischaffenden Sachverständigen zusammen.

Nach Möglichkeit belassen Sie den Schaden im Ursprungszustand, bis ihn der Sachverständige besichtigen konnte. Notieren Sie sich eventuell vorausgegangene Arbeiten oder vorausgegangene Schäden an der betroffenen Stelle, möglichst mit dem ungefähren Zeitpunkt. Notieren Sie sich, wann Sie den Schaden zum ersten Mal bemerkt haben. Bei Schäden, deren Bild sich verändern kann (Wasserschäden, Schimmel, ...), kann es sinnvoll sein, Fotos zu machen und eventuelle Wasserränder mit Bleistift anzuzeichnen. Beim Anzeichnen notieren Sie auf jeden Fall auch das Datum, damit Veränderungen zeitlich eingegrenzt werden können. Beim Fotografieren achten Sie darauf, jeweils mindestens eine Nahaufnahme und ein Übersichtsfoto zu machen, damit die Stelle hinterher identifizierbar ist.

Versuchen Sie einen Rechtsstreit zu vermeiden. Ein Rechtsstreit kostet meist erheblich mehr Geld und Nerven, als der Laie anfangs meint. Auch wenn Sie sicher sind im Recht zu sein, kann ein Urteil ganz anders ausgehen. Bei vielen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden ist ein Vergleich vor Gericht für jede der beiden Seiten erheblich teurer als den Schaden auf eigene Kosten zu sanieren.

Wir kommen an dem vereinbarten Termin zu Ihrem Objekt und besichtigen den Schaden. Die Kosten richten sich nach dem Zeitaufwand des Termins, der Fahrzeit und der nachfolgenden Ausarbeitung.

Sie zeigen uns den Schaden und die benachbarten Bauteile, damit wir einen Überblick über die Bauweise bekommen. Sie schildern uns vor Ort die beobachteten Schäden und eventuell vorausgegangene, nicht mehr sichtbare Begebenheiten (evtl. mit Fotos). Wir halten das Schadensbild fotografisch fest und nehmen eventuell Messungen vor. Eine fotografische Dokumentation ist immer hilfreich, da sie die Reaktion auf spätere Nachfragen erleichtert.

Wir besprechen mit Ihnen das bisherige Ergebnis der Messungen. Manchmal ist bereits das mündliche Erläutern der ersten Untersuchungen ausreichend, um die Sanierung des Schadens sachgerecht vornehmen zu lassen. Manchmal ist es nötig oder sinnvoll, nach der ersten Ortsbesichtigung einen zweiten Ortstermin zu vereinbaren, an dem z.B. Bauteilöffnungen vorgenommen werden können.

Wir schicken Ihnen je nach vorher besprochener Erfordernis einen kurzen schriftlichen Bericht oder ein Gutachten zusammen mit der Rechnung für die geleistete Arbeit zu.

 

Sicherheits- und Gesundheitskoordinator

 

Die Baustellenverordnung (BaustellV) verpflichtet den Bauherrn, für Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, für die Planung der Ausführung sowie für die Ausführung des Bauvorhabens einen, ggf. mehrere, Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinatoren (SiGeKo) zu bestellen.

Der Koordinator hat mit seiner Tätigkeit dazu beizutragen, das Bauvorhaben, den Bauablauf und die späteren Arbeiten an der baulichen Anlage zu jeder Zeit sicher zu gestalten.

Seine Aufgabe ist es, bereits in der Planungsphase eines Bauvorhabens alle notwendigen Maßnahmen zum Schutz der Beschäftigten aufeinander abzustimmen. Er hat einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (SiGe-Plan) zu erstellen, der u. a. die Arbeitsschutzbestimmungen und die Sicherheitsvorkehrungen für besonders gefährliche Arbeiten enthält. Zudem fertigt er die sogenannten „Unterlage“ an, aus der Arbeitsschutzmaßnahmen für spätere Arbeiten (z. B. Wartung und Instandhaltung) an der baulichen Anlage ersichtlich sein müssen.

In der Bauphase organisiert und koordiniert er die Zusammenarbeit der verschiedenen Arbeitgeber hinsichtlich des Arbeitsschutzes und deren Überwachung der Arbeitsverfahren.

                                                                                                                                       

Verkehrswertermittlung


Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (sog. Jedermannswert). Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Bei gleichartigen Immobilien (insbesondere bei unbebauten Grundstücken), ggf. auch bei Eigentumswohnungen in gleicher Lage findet das Vergleichswertverfahren Anwendung. Bei Selbstnutzungsobjekten (insbesondere Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) wird das Sachwertverfahren angewandt. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Investoren verwenden für ihre Kalkulation das Residualwertverfahren.

 


Ertragswertermittlung  

     

Grundlage ist der durch ein Beleihungsobjekt erwirtschaftete Gewinn oder Ertrag pro Jahr, aus dem einmalige Sondereffekte zu eliminieren sind. Der bereinigte Gewinn oder Ertrag bildet die Grundlage für den Schuldendienst des gewährten Kredits. Im Rahmen von Kreditunterlagen ist den Kreditinstituten die Höhe und Nachhaltigkeit dieser Einnahmen nachzuweisen (Mietaufstellungen, Jahresabschlüsse, Investitionspläne). Im späteren Kreditvertrag sorgen dann Covenants mit Schuldenkennzahlen wie Schuldendienstdeckungsgrad, Verschuldungsgrad oder Zinslastquote für die Aufrechterhaltung eines angemessenen Kreditrisikos. Zu berücksichtigen sind bei der Ertragswertermittlung die Bewirtschaftungskosten, die den Ertragswert mindern (§ 18 ImmoWertV)